Por Nicolás Álvarez Arrau / nicolas.alvarez@diarioelsur.cl

El 6 de julio de 2021 entró en vigencia la 15° modificación del Plan Regulador de Concepción. Se trató de un cambio polémico que hasta el día de hoy sigue crispando los ánimos de los actores involucrados en el desarrollo urbano de la comuna. El proceso, que establece límites máximos de altura a las nuevas edificaciones -previamente era libre- fue trabajado desde noviembre de 2018, iniciando una etapa de análisis y propuesta participativa con talleres barriales destinados a realizar un diagnóstico y la priorización de problemas urbanos. Luego se realizaron jornadas de trabajo, las que incluyeron a la academia, gremios y técnicos del área para elaborar una propuesta de modificación, a lo que siguió la exposición pública para recepción de observaciones. En enero de 2020, dicha propuesta fue sometida a una consulta ciudadana en la que participaron 11.728 vecinos y vecinas, un número que no cumplió, eso sí, con la expectativa del municipio, pues en el inicio de la jornada se fijó una meta mínima de 20.000 votantes.

A poco más de dos años de este hito, el municipio, la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) Concepción, dirigentes vecinales de la zona y profesionales analizan los efectos de la medida que obliga a las obras ajustarse entre los cinco y 15 pisos, según la zona en que buscan erigirse. La gran mayoría advierte cambios, algunos para bien, otros para mal. He aquí sus posiciones.

Los números detrás de la regulación

En este período han surgido datos que parecen sorprendentes. Desde la CChC Concepción, por ejemplo, indican que los efectos de esta modificación han sido desastrosos en el desarrollo inmobiliario, especialmente en el casco céntrico. De acuerdo a cifras entregadas por el presidente local del gremio, Bernardo Suazo, entre agosto de 2021 y mayo de 2023 se ha aprobado sólo un proyecto de edificación en esa zona bajo la nueva regla, "lo que hace prever el problema de oferta habitacional que sufrirá la ciudad, pero también la falta de actividad económica y empleo que nuestro sector podría generar con otras condiciones".

El dirigente gremial plantea que este cambio vino a quitar rentabilidad y a dar una característica más elitista al centro de la ciudad, entendiendo que ya no hay posibilidad de que el ciudadano común pueda acceder a una vivienda en ese lugar. Hoy, advierte, este ciudadano debe apostar por sectores periféricos de Concepción, o bien por comunas como San Pedro de la Paz o Hualpén, lo que a su juicio lleva a tener mayores traslados y acentúa la congestión que sufre en el Gran Concepción.

"Con este cambio las empresas no están presentando proyectos (...) No es negocio construir ahora en el centro", plantea Suazo, quien explica que, a diferencia de años anteriores, las iniciativas de mayor altura -las que se presentaron posterior a la entrada en vigencia de la actualización del plan regulador- se vuelcan hoy hacia ejes estructurantes, como Manuel Rodríguez, Los Carrera, Alessandri o Paicaví, o incluso a comunas aledañas.

Antes de la modificación, el sector inmobiliario logró ingresar muchos permisos de edificación. El gremio indica que durante el semestre previo a la entrada en vigencia de la norma entraron al municipio unos 35 proyectos destinados al área central. Hoy es posible advertir su construcción, aunque debido al momento económico muchos también se han frenado, "y los permisos de edificación tienen una vigencia de tres años máximo, entonces si en tres años no se construyen, después no estarán vigentes".

Desde la otra vereda, el alcalde Álvaro Ortiz destaca que lo más relevante es que fue posible regular algo que no tenía control, la altura libre, hecho que para él representaba una falta de respeto a los vecinos y al concepto de ciudad. "Esto se logró después de una larga tramitación en la cartera de Vivienda, que permitió que pudieran ingresarse más de 100 solicitudes de revisión de anteproyectos y proyectos a nuestra Dirección de Obras, ya que, de acuerdo con la Ley General de Urbanismo y Construcción, todos los proyectos y anteproyectos ingresados para revisión se rigen por la normativa vigente en ese momento y esta modificación no se puede aplicar en forma retroactiva". A partir de esto, el alcalde agrega que "es muy prematuro y poco serio hacer una evaluación de una modificación sustancial a tan poco tiempo", y que según el equipo de Asesoría Urbana "es un fenómeno conocido en todo el país que antes de un cambio de este tipo en la normativa se presenta una gran cantidad de proyectos".

Para Ortiz el escenario actual está distorsionado por dos factores. El primero de ellos tiene que ver con el otorgamiento de los 100 permisos de edificios de más de 20 pisos "que por ley no podíamos rechazar y que genera un potencial para edificar por muchos años, aunque no todas las iniciativas finalmente se concretan", mientras que el segundo apunta a la situación crítica que experimentan las constructoras a nivel país por el alto costo de los materiales e insumos.

Respecto de que esta modificación del plan regulador sea una causa de la crisis de la construcción, acotó que el problema no se da solamente en Concepción, sino que en todo el país, con quiebras de grandes empresas emblemáticas. "Nuestra modificación apuntaba a promover la construcción de edificios de menor altura y con ello fortalecer a las firmas locales, a las pequeñas constructoras que sí pueden ejecutar proyectos como estos que requieren menos tiempo y que, por ejemplo, no tienen que arrendar grúas en Santiago", subraya.

Acción y reacción

Vecinos de sectores periféricos de Concepción y otras comunas están preocupados por la reacción que pudiese tener la acción que entró en vigencia hace dos años. Luis Caro, presidente de la junta de vecinos Villa Huáscar de Concepción, se muestra inquieto por la altura de los edificios, algo que recuerda se comenzó a ver en su sector hace unos seis años, aunque en los últimos dos se ha acentuado. Salvo raras excepciones, cuenta que las construcciones "son súper altas", sobre todo en Collao y General Novoa.

"Nadie se preocupa de los ductos de agua y de aguas servidas. Se preocupan de hacer edificios y hacer caminos, pero ya hemos tenido inundaciones y rebalse de aguas servidas, y si se construyen más edificios en este lugar habrá más movilización y gente, así que vamos a colapsar (...) Nuestros vecinos nos reclaman que en las mañanas estamos colapsados, que demoran una hora en llegar a Paicaví y se preguntan qué pasará después cuando sigan construyendo (...) Y a la gente de Los Lirios le pasa lo mismo", recalca.

Luis Caro advierte que en los últimos dos años en su barrio se han comenzado a construir cerca de 10 edificios, algunos con más de 12 pisos.

A unos 13,4 kilómetros de distancia, en el sector sampedrino de Lomas Coloradas, el dirigente vecinal Juan Díaz reconoce que el tema de los edificios de altura conlleva un riesgo y que no todas las constructoras cumplen las reglas por la falta de controles exhaustivos. Al igual que Caro, dice estar preocupado por los efectos de esta norma ajena a su comuna, entendiendo que es posible que con los años haya una mayor cantidad de proyectos que se instalen en su sector, nuevas obras que se sumen a las actuales siete que ya se erigen en el área y que no superan los cinco pisos.

"Hay un tema que dice relación con la conectividad, porque se va a llenar un área al sur del río Biobío y después no tendremos por dónde salir o entrar. De hecho, le solicitamos a nuestro alcalde que continúen las obras en construcción, pero que paralice las nuevas hasta que no haya una solución al problema de la mala conectividad", enfatiza el dirigente.

Claudio Arce, past president del Colegio de Arquitectos de Concepción, plantea que la implementación de los límites de altura viene a dejar a la ciudad estancada y a obligar una migración hacia otras comunas, "lo que hace una ciudad menos sostenible y amigable ambientalmente". Agrega que en Concepción había que regular muchas cosas y que estaba claro que existía un desorden, "pero la decisión que se tomó no fue la correcta, y en vez de tratar de mejorar la calidad de Concepción, se ha visto que están bajando los índices de desarrollo urbano de una manera rápida".

A esto, suma que el tener proyectos en el centro lleva a que las personas lleguen a pie o en bicicleta. En el caso contrario, dice, tienen que usar transporte público o vehículos particulares.

En tanto, para el urbanista y miembro de Fundación Síntesis, Camilo Riffo, en las últimas dos décadas Concepción sufrió una falta de regulación. "Cuando tú concentras todo en un sólo punto, haces que todo el resto tenga que venir desde cada uno de los lugares a este punto central, lo que hace que sólo esa área se mejore", explica.

En ese sentido, Riffo advierte que la lógica es que la gente se desplace menos al mismo lugar que todos van y que la tarea ahora es que la industria inmobiliaria sea capaz de pensar en las formas en que se puede desarrollar la ciudad. "No es la idea que en este momento las inmobiliarias exploten otros lugares, sino que se necesita una industria que busque soluciones con las comunidades, pero hoy no hay señales de eso", afirma.